Con Ordinanza 27 febbraio 2014 n. 4662, la Corte di Cassazione ha ribadito che il beneficio delle agevolazioni fiscali “prima casa” è subordinato all’ottenimento del certificato di trasferimento di residenza nel luogo dove è ubicato l’immobile; non è infatti sufficiente che il contribuente dimostri di aver sottoscritto i contratti per le utenze (luce, acqua ecc.).

Non può esistere, in buona sostanza per la Corte, una divergenza tra “bonus prima casa” e trasferimento residenza in quanto tale agevolazione poggia la sua ragion d’essere in una chiara funzione antielusiva, per la considerazione che un beneficio fiscale deve essere ancorato a un dato certo, certificativo della situazione di fatto enunciata nell'atto di acquisto e sul quale vige un principio di stretta interpretazione che impone una rigorosa applicazione dell’istituto.

Pertanto in base alla disciplina introdotta dall’art. 2, D.L. n. 12/1985, il contribuente che vuole beneficiare di tale agevolazione dovrà assicurarsi che il requisito della residenza venga soddisfatto entro un termine ragionevole di un anno (oggi 18 mesi).

Con Sentenza 15 novembre 2013, n. 25674, la Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini delle agevolazioni prima casa, anche il vano non abitabile è da considerare parte della superficie complessiva dell’immobile ai fini del riconoscimento del carattere “di lusso” dello stesso, qualora il locale sia facilmente utilizzabile.

In particolare, la Cassazione ha affermato che:

  • con “superficie utile complessiva” non si deve far riferimento solamente alla superficie abitabile;
  • la facile utilizzazione di una superficie è concetto che prescinde dall’abitabilità.

Con Sentenza 5 giugno 2013, n. 14173, la Corte di Cassazione ha stabilito la revoca dell’agevolazione “prima casa”, in quanto il contribuente ha effettuato una variazione catastale “da abitazione a ufficio”.

In particolare, la Cassazione ha precisato che il mancato utilizzo abitativo dell’immobile acquistato con i benefici previsti per l’abitazione principale di cui all’art. 1, nota II-bis), Tariffa allegata al D.P.R. 131/1981, implica la decadenza dall’agevolazione.

Infatti, “i benefici fiscali per l'acquisto della "prima casa" […] possono essere conservati a condizione che il contribuente realizzi l'intento, dichiarato nell'atto di acquisto, di destinare l'immobile a propria abitazione: i benefici fiscali […] sono naturaliter subordinati al raggiungimento dello scopo per cui vengono concessi”.

Conseguentemente, in capo al contribuente, sorge l’obbligo di versare la differenza tra le imposte in misura ordinaria e quelle pagate in misura ridotta, con una sanzione aggiuntiva del 30 per cento.

Con Sentenza 7 giugno 2013, n. 14399, la Corte di Cassazione ha chiarito che il mancato stabilimento nel termine di legge della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato con l’agevolazione “prima casanon comporta la decadenza dal beneficio fiscale, qualora il rinvenimento di reperti archeologici abbia impedito la prosecuzione dei lavori di ristrutturazione dell’appartamento acquistato.

La Suprema Corte precisa infatti che la c.d. “sorpresa archeologica” costituisce una causa di forza maggiore, sopraggiunta, nel caso di specie, in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile; per questo motivo, l’agevolazione “prima casa” non può essere revocata.

Con Sentenza 22 maggio 2013, n. 12517, la Corte di Cassazione ha chiarito che, in tema di agevolazione prima casa, sono da considerare di lusso i fabbricati costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a 200 mq, e aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta.

Nel calcolo della superficie utile deve infatti computarsi ogni volume, compresi quelli privi del requisito dell’abitabilità o della regolarità edilizia; le previsioni relative ad agevolazioni fiscali sono infatti di stretta interpretazione, ed i relativi benefici sono riconosciuti solo se espressamente previsti.

Con Sentenza 2 maggio 2013, n. 10249, la Corte di Cassazione ha stabilito che le agevolazioni sulla prima casa hanno effetto anche nel caso in cui, a seguito della compravendita immobiliare, l’acquirente depositi un atto di rinuncia all’usufrutto.

Nel caso di specie, l’Agenzia delle Entrate, successivamente al deposito dell’atto di rinuncia e alla conseguente revoca delle agevolazioni, aveva provveduto a notificare al contribuente un avviso di accertamento per la liquidazione dell’imposta ordinaria di registro sulla compravendita immobiliare.

Tuttavia, come chiarito dai Giudici, la rinuncia non può essere equiparata ad un atto di trasferimento e pertanto non produce alcuna decadenza dal beneficio.

Con Sentenza 12 ottobre 2012, n. 17597 la Corte di Cassazione ha chiarito che il mancato trasferimento della residenza nella nuova abitazione entro diciotto mesi dal rogito determina la decadenza dall’agevolazione prima casa, anche nel caso in cui tale mancato trasferimento sia dovuto a lungaggini burocratiche.

Secondo la Suprema Corte, inoltre, il fatto che il contribuente svolga la sua attività professionale nell’appartamento acquistato non è sufficiente per evitare la decadenza dell’agevolazione, essendo necessario il trasferimento della residenza.

Con Risoluzione 26 aprile 2012, n. 40, l’Agenzia delle Entrate, in risposta ad un interpello ordinario, ha fornito chiarimenti su alcuni aspetti dell’agevolazione c.d. “prima casa” nei trasferimenti da successioni e donazioni di cui all’art. 69, comma 3, Legge n. 342/2000.

Tale disposizione prevede, qualora sussistano i requisiti previsti dalla Nota II-bis in calce all’art. 1, Tariffa, Parte I, TUR (Testo Unico Registro), l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costruzione e il trasferimenti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni e donazioni.

La sussistenza di tali requisiti deve essere certificata dall’interessato con una dichiarazione resa nell’atto di donazione oppure mediante dichiarazione sostitutiva da allegare alladichiarazione di successione.

In particolare nel caso di specie, è stato chiarito che tale beneficio può essere richiesto, per conto dell’erede deceduto prima di aver presentato la dichiarazione di successione, anche dal successivo chiamato all’eredità, a condizione che, in capo a tale soggetto (erede deceduto) fossero presenti i requisiti previsti per fruire del regime di favore alla data di apertura della successione.

Con Sentenza 17 giugno 2011, n. 13291, la Corte di Cassazione si è espressa sulle ipotesi di decadenza dai benefici connessi all’acquisto della prima casa.

In particolare, nel caso in oggetto il contribuente aveva ceduto l’immobile acquistato usufruendo dei benefici prima casa, prima che decorressero cinque anni, ed aveva acquistato entro l’anno una piccola frazione di un secondo immobile.

L’agevolazione fiscale, si ricorda, prevede necessariamente in caso di alienazione della prima casa entro i cinque anni dall’acquisto, che ne sia acquistata entro l’anno un’altra da adibire ad abitazione principale.

Tuttavia, secondo la Cassazione, nella fattispecie considerata, l’esiguità (quattro per mille) della quota acquistata impedisce di poterla ragionevolmente adibire ad abitazione principale, ed ha pertanto dato ragione all’Agenzia delle Entrate contro il ricorrente:

L’acquisto non dell’intero, ma di una quota dell’immobile, può beninteso integrare il requisito detto, ma solo qualora sia significativa, di per sé, della concreta possibilità di disporre del bene sì da poterlo adibire a propria abitazione.

Con Sentenza n. 177/21/11, la Ctp di Milano chiarisce che le agevolazioni fiscali “prima casa” spettano anche in caso di acquisto successivo di un’abitazione contigua a quella già di proprietà del contribuente, a condizione che i due alloggi accorpati costituiscano un’abitazione unica, rientrante nella categoria degli alloggi non di lusso, e che ricorrano gli altri requisiti di cui alla nota II-bis, art. 1, Tariffa parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986.

Tali benefici fiscali sono concessi anche qualora le schede catastali non siano aggiornate e non riportino perfettamente i dati della fusione delle due unità immobiliari.

Con Risoluzione 15 marzo 2011, n. 33, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito le casistiche di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” in caso di successione o donazione di un unico immobile a più eredi o donatari.

In particolare, si rammenta che ai sensi dell’art 69, comma 3, Legge n. 342/2000, in caso di successione o donazione a più eredi/donatari è prevista la tassazione agevolata in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale qualora sussistano i requisiti per almeno uno dei successori o beneficiari. Pertanto, l’Agenzia ha chiarito che:

  • in caso di dichiarazione mendace da parte del soggetto dichiarante, la sanzione ricade solo sullo stesso, mentre decadono dal beneficio tutti gli eredi/donatari;
  • analogamente, nel caso in cui non avvenga il trasferimento della residenza entro i diciotto mesi previsti, perdono il beneficio tutti i successori, ma il recupero dell’imposta è effettuato solo nei confronti del dichiarante;
  • in caso di cessione dell’immobile entro il quinquennio senza che sia stato effettuato un riacquisto di altro immobile “prima casa” entro l’anno:
    • se la rivendita è effettuata dal dichiarante tutti i successori decadranno dal beneficio; l’imposta e la sanzione sarà versata solo dal dichiarante;
    • se invece la rivendita entro il quinquennio è effettuata da uno dei successori (o donatari) non dichiaranti, non vi sarà alcuna decadenza dal beneficio.

Con Risoluzione 20 agosto 2010, n. 86, l’Agenzia delle Entrate ha ribadito che è possibile beneficiare delle agevolazioni prima casa nel caso di possesso di un immobile da parte del contribuente interessato, solo nell’ipotesi in cui l’immobile posseduto sia "assolutamente inidoneo" alle esigenze del nucleo familiare.

Nel caso in esame, è stata negata la piena applicabilità delle agevolazioni ad un contribuente in regime di comunione legale dei beni, che prima del matrimonio aveva acquistato un immobile fruendo delle agevolazioni prima casa e che, in considerazione del fatto che lo stesso non era più idoneo alle esigenze famigliari, richiedeva di beneficiare delle agevolazioni sull’acquisto di un nuovo immobile.

L’Agenzia afferma che, nel caso in esame, non è riscontrabile "un’ipotesi di assoluta inidoneità". Tuttavia, i benefici prima casa sono ammessi sul 50% del nuovo acquisto, ovvero sulla quota che diverrà proprietà dell’altro coniuge, in possesso dei requisiti richiesti.

Con Sentenza depositata il 1° luglio 2010, n. 438/14/10, la Commissione Tributaria del Lazio ha stabilito che decade dai benefici per l’acquisto della prima casa il contribuente socio di una cooperativa edilizia che venda l’alloggio, senza acquistare entro l’anno un altro immobile, entro i cinque anni decorsi dal momento della stipula del rogito notarile.

Secondo i giudici infatti è la formalizzazione dell’atto pubblico a segnare l’inizio della decorrenza del quinquennio per la maturazione delle agevolazioni fiscali, e non l’assegnazione dell’immobile, come sostenuto invece dal ricorrente.

Con Sentenza n. 52/01/10 la CTP di Reggio Emilia ha sancito che per il recupero dell’agevolazione "prima casa" indebitamente fruita gli uffici possono legittimamente applicare il termine di decadenza triennale previsto per l’imposta di registro anche nel caso in cui l’acquisto originario fosse soggetto ad IVA.

Nel caso di specie, è stato respinto il ricorso di un contribuente, che aveva beneficiato dell’IVA agevolata in sede di acquisto di un immobile in costruzione ma non aveva dimostrato l’avvenuta ultimazione dei lavori entro i tre anni seguenti.

Con Circolare 12 marzo 2010, n. 10, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che gli atti di compravendita assoggettati ad IVA aventi ad oggetto un fabbricato abitativo e più pertinenze, scontano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (168,00 euro) una sola volta a prescindere dal numero di pertinenze e dell’aliquota IVA applicabile.

Come richiamato dalla Circolare l’ipotesi più frequente è quella di cessione di un’abitazione con due box, cantine o posti auto, con l’applicazione delle agevolazioni "prima casa".

Con Sentenza n. 213/20/2009, la CTR Lazio ha disposto che la collocazione di una abitazione in un complesso inserito in una zona destinata alla costruzione di ville, esclude il beneficio relativo all’acquisto della prima casa.

Come evidenziato dai giudici tributari, per definire la spettanza dell’agevolazione non devono essere rispettati solo i requisiti interni "non di lusso" dell’abitazione; anche la destinazione prevista dagli strumenti urbanistici (ad esempio, zona di pregio), infatti, è sufficiente a definire l’immobile "di lusso" determinandone così l’esclusione dai benefici fiscali.

Con Sentenza 26 gennaio 2010, n. 1392, la Corte di Cassazione si è pronunciata riguardo al diritto a fruire dell'agevolazione "prima casa" affermando che il contribuente che motiva il mancato trasferimento della residenza nell'immobile acquistato entro il termine di 18 mesi dal rogito (come richiesto dalla norma), a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti dal piano superiore, non può vedersi riconoscere l'agevolazione in esame.

Secondo i giudici, infatti, l'infiltrazione di acqua nell'appartamento non rappresenta di per sé una causa di forza maggiore tale da impedire il trasferimento nell'immobile. Spetta al contribuente fornire la prova della difficoltà di eseguire le riparazioni del caso e dell'impedimento assoluto di utilizzo dell'abitazione.

Con Sentenza 15 gennaio 2010, n. 581, la Corte di Cassazione ha stabilito che i benefici prima casa devono essere limitati solo all’imposta di registro in caso di immobile usucapito, mentre devono rimanere escluse le imposte ipotecarie e catastali.

Infatti, l'art. 8, nota II bis della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986 non fa menzione di questi ultimi tributi e tale norma non è suscettibile di interpretazione estensiva.

Con Ordinanza n. 100/2010, depositata l'8 gennaio 2010, la Corte di Cassazione ha stabilito che l'agevolazione "prima casa" spetta anche ai soggetti che siano già proprietari, nello stesso Comune, di un'altra unità abitativa non idonea, per dimensioni e caratteristiche, a far fronte ai bisogni abitativi.

Tale interpretazione normativa sembra un'evoluzione epocale in quanto dal 1996 vige l'opinione secondo cui la mera titolarità di un'altra abitazione nel medesimo Comune non consenta di conseguire l'agevolazione "prima casa" all'atto di un nuovo acquisto, indipendentemente dal requisito della "idoneità" della casa precedentemente posseduta.

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